Ley de alquileres: la economía no se guía por buenas intenciones

En junio de 2020, en medio del confinamiento más estricto por la pandemia, se sancionó la nueva ley de alquileres. Como reformas más importantes se aumentaron los plazos de los contratos de 2 a 3 años y se estableció un ajuste anual mediante un índice que sigue la evolución de la inflación y los salarios. A menos de dos años de su implementación, tanto oficialismo como oposición y propietarios como inquilinos, coinciden en la necesidad de dar marcha atrás.

La aclamada ley reunió votos de Juntos por el Cambio y del Frente de Todos, elogiada en ambos casos por la protección que se da al inquilino mediante la búsqueda de mayor estabilidad en la relación contractual. Sin embargo, legislar no se trata de obrar con voluntarismo sino más bien de sopesar impactos. Los resultados que ha cosechado la ley de alquileres desde su sanción incluyen:

• En primer lugar, una fuerte retracción de la oferta. Fruto de las nuevas reglas de juego, los propietarios comenzaron a retirar sus unidades del mercado, llegando a un mínimo histórico en el índice de oferta de departamentos de alquiler en CABA desde 2012.
• Por otro lado, a raíz de la menor oferta, se registró un fuerte aumento en los precios de los alquileres. Mientras que en 2018 y 2019 los alquileres quedaron sensiblemente por debajo de la inflación, en 2020 hubo un fuerte ajuste en los precios iniciales de los alquileres, y en 2021 y 2022 se mantuvieron empatados con la inflación, tal como prevé la ley.

A la dinámica propia del mercado de alquileres, se agrega que el acceso a la propiedad en Argentina se ha vuelto una fantasía. El crédito hipotecario, instrumento mediante el cual el grueso de la población podría acceder a una vivienda, ha prácticamente desaparecido. De representar cerca de 4% del PIB a inicios del siglo, registró su marca más baja en 2021, en torno al 0,4%. Dos décadas de inflación en ascenso rompieron este mercado que, aunque logró revertir la tendencia con los créditos UVA entre 2016 y 2018, actualmente no funciona siquiera para trabajadores con ingresos altos y estables. De esta manera, al retiro sostenido de unidades del mercado de alquiler se suma que cada vez más personas demandan alquilar.

La ley de alquileres no sólo no solucionó los problemas que se propuso resolver, sino que consiguió algo único en la historia: reunió a inquilinos y propietarios en la misma vereda, conscientes que más que defender a algún bando, la ley sólo perjudica a ambos. Con más de 10 proyectos en la Cámara de Diputados para tomar cartas en el asunto, ahora queda esperar que los legisladores comprendan que la economía no se guía simplemente por buenas intenciones.