Créditos UVA: los dos lados de la historia

En 2016 se lanzaron los créditos UVA, un tipo de préstamo hipotecario que ajusta su valor por inflación. Con este instrumento se buscó darle dinamismo a un mercado muy deprimido. A seis años de su implementación la Cámara de Diputados busca dar un tratamiento especial a los deudores UVA por el aumento de las cuotas. Surge entonces la pregunta: ¿han sido los créditos UVA una mala herramienta?

Para responder es necesario revisar la historia reciente. Desde el fin de la convertibilidad, año a año la inflación subió y los bancos, para cubrirse de la desvalorización del peso y la incertidumbre, abandonaron los créditos hipotecarios a tasa fija, comenzando a solicitar elevadas tasas de interés y mayores requisitos. Ante este escenario, en 2012 el gobierno decidió otorgar créditos a tasa subsidiada mediante el Plan Procrear. El problema es que el sector público no tiene la capacidad de movilizar los recursos necesarios para abastecer la demanda, y los bancos tampoco podían competir contra las tasas de este plan, que estaban muy por debajo de la inflación. Como resultado, el crédito hipotecario para 2016 había prácticamente desaparecido (pasó de casi 6% del PIB a 0,7%).

Con la introducción de los créditos UVA inicialmente existió un auge, duplicándose el crédito hipotecario (1,3% del PIB). Para 2019 su crecimiento se estancó y comenzaron los congelamientos de cuotas. A partir de 2021 se desmanteló el sistema con la fórmula Hog.Ar, que sigue la evolución salarial, con un tope mensual de 2% por encima de la inflación en el caso que el salario aumentara por encima de la inflación.

¿Cómo funcionó el sistema mientras no se alteró? 

Entre abril de 2016 y diciembre de 2019, UVA (+221%) e inflación (+227%) aumentaron a la par. Es cierto que el salario formal (+180%) aumentó muy por debajo de las cuotas. Sin embargo, el deudor tomó un crédito para adquirir una propiedad dolarizada (el dólar paralelo subió 386%), entonces si bien su salario aumentó menos que su pasivo (la deuda), también se da que su activo (el inmueble) aumentó por encima de la deuda.

Veamos un ejemplo concreto para mayor claridad:

• Supongamos que un trabajador formal que recibe un salario promedio (RIPTE) tomó un crédito UVA en abril de 2016 para adquirir una propiedad por USD 100.000.
• Cómo la relación préstamo/valor de la propiedad (LTV) oscilaba entre 60% y 80% asumamos un 70%, por lo tanto, se otorga un crédito UVA equivalente a USD 70.000.
• Consideremos, a su vez, condiciones estándar del mercado en aquel momento: crédito a 20 años, con una tasa UVA + 4% anual en un banco público y una relación cuota/ingreso inicial de 35%.
• De esta manera, el crédito será de 73.310 UVA (aproximadamente $1 millón de pesos en el momento inicial) y se paga una cuota inicial de unos $6.300 mensuales.

Bajo estas condiciones, para diciembre de 2019 el peso de la cuota respecto al salario se incrementó desde el 35% inicial a un 40%. Esto es lo ya conocido. No obstante, el peso del préstamo en relación al valor de la propiedad disminuyó del 70% inicial al 40%. Es cierto que afrontar las cuotas UVA se hizo más difícil, como también se hizo más difícil pagar un alquiler. Esto es fruto de una elevada inflación con salarios que nunca la alcanzan. Pero también es cierto que la situación patrimonial del deudor mejoró. Esto es porque el valor del inmueble aumentó por encima de la deuda. Estos son los dos lados de la historia.

Es bienvenido el debate respecto a mejorar la calidad del mecanismo UVA. Existen correcciones que pueden realizarse para mitigar el impacto de la elevada inflación sobre la capacidad de pago. Pero esto no debe llevar al desmantelamiento de un instrumento que verdaderamente amplía oportunidades porque posibilita el acceso al crédito hipotecario a largo plazo. Sin UVA no hay crédito, y sin crédito el acceso a la vivienda sólo queda para los más pudientes.